執筆：弁護士齋藤裕（新潟県弁護士会所属。2019年度新潟県弁護士会会長、2023年度日弁連副会長）
そのため、対応に困る場面が多い大家さんも多くいらっしゃると思います。
そのような場合は弁護士齋藤裕（新潟県弁護士会所属）にお気軽にご相談ください。まずはお電話（０２５－２１１－４８５４）か、メールでご連絡ください。
以下、簡単にアパート経営をめぐる法的問題について解説します。
目次
１ アパート契約の解除について
５ 新潟でアパート経営についての大家さんのお悩みは弁護士齋藤裕にご相談ください
１ アパート契約の解除について
アパートの賃借人が賃料を払わない、決められた用法を守らないなどの場合であっても、常に契約解除が有効となるわけではありません。
これは、借地借家法２８条で、賃貸借契約の更新拒絶や解約について、正当な事由がある場合でなければできないとされているからです。参照：借地借家法
以下、正当事由についての裁判例をご紹介します。
目次
建物老朽化と賃貸借契約解除
判決で契約解除が認められたのに任意にでていかない場合の対応（強制執行）
建物老朽化と賃貸借契約解除
建物老朽化による賃貸借契約解除を認めた事例
東京地裁平成２９年１月１９日判決は、以下の状況において、建物老朽化による賃貸借契約解除を認めています。
・本件アパートは築後４８年を経過した耐震性に問題のある建物であり，その耐震補強を行うには本件アパートの建て替えと同程度の費用を要すること
・本件アパートの被告以外の入居者らは既に本件アパートから退去していること
・被告は，引っ越しに要する費用につき大家からその支払を受けることができれば，本件建物と同様の条件の物件に転居することは可能
・被告は，生活保護受給者であるところ，大家による更新拒絶の正当事由を補完する財産上の給付としては，上記引っ越しに要すると考えられる費用その他本件に表れた一切の事情を考慮し，その額を３５万円と認めるのが相当である。大家は，被告に対し，上記金員を支払う旨の申出をしている。
建物老朽化による賃貸借解除を認めなかった事例
東京地裁平成１９年１２月１１日判決は、以下の状況において、建物老朽化による賃貸借契約解除を認めませんでした。
・本件更新拒絶時において築７４年の木造建物であることが認められるから、相当程度老朽化が進行しているであろうことは否定し難い。しかしながら、本件建物は、修理や手入れが行き届いていて、生活上の支障はないし、今直ちに取り壊さなければ安全面等において問題が生じるおそれがある状況にあるとも認められない
・大家本人は、他に自宅を保有しており、また、本件土地の代わりに、相続地にアパートを建築しているため、自ら本件建物の明渡しを受けてその敷地を利用する必要性は乏しい
・被告は、４０年以上にわたって本件建物に居住しており、本件建物を明渡し、他の場所に転居することは、それ自体被告にとって精神的、肉体的に大きな負担となる上、転居先のあてがあるのであればともかく、それもない状態で、従前の地域社会や人間関係から切り離されて、新規の居住先で生活をしていくことも大きな負担となることが十分に予想されること
・大家から立退料の申し出はあり
建物老朽化で賃貸借契約を認めさせるポイント
以上のとおり、
・老朽化の程度（築年数だけではなく、建物の実際の状況も考慮）
・大家にとって賃借人を退去させる必要性の大きさ
・賃借人にとっての退去の不利益
などを主要な考慮要素として、立退料を補完的な考慮要素として正当事由の有無が判断されることになります。
用法義務違反と賃貸借契約解除
用法違反でも賃貸借解除を認めなかった最高裁判例
最高裁昭和４７年１１月１６日判決は、土地賃貸借契約についてですが、用法違反による契約解除が認められるかどうかについて、違法性のある用法違反があったケースでも、近隣からの苦情が出たことがないことを理由に、解除を認めませんでした。参照：用法義務違反での賃貸借解除を認めなかった判例
東京地裁平成２０年４月２３日判決は、無断で自動販売機を設置していた用法違反について、「その設置によって，本件建物の利用状況に変化を与えるものではないから，当時の賃貸人である西洋建物や原告との信頼関係が，賃貸借契約の継続を困難ならしめる程度に破壊されたとまでは評価することはできない。」として契約解除を認めませんでした。
無断民泊で賃貸借解除を認めた事例
東京地裁平成３１年４月２５日判決は、転貸可能な建物を賃借人が無断で民泊に使用させたというケースについて、以下とおり述べ、周辺住民とのトラブルがあったことなども踏まえ、賃貸借契約の解除を認めました。
「現に，Ｂハイツの他の住民からは苦情の声が上がっており，ゴミ出しの方法を巡ってトラブルが生ずるなどしていたのであり，民泊としての利用は，本件賃貸借契約との関係では，その使用目的に反し，賃貸人である原告被承継人との間の信頼関係を破壊する行為であったといわざるを得ない。」
このように用法違反については、
・建物の利用状況に対する影響の大きさ
・近隣住民から苦情
・契約上想定されていた利用方法との乖離の大きさ
等から契約解除をなしうるかどうか判断されることになります。
判決で契約解除が認められたのに任意にでていかない場合の対応（強制執行）
裁判を起こし、契約解除を認める判決が得られたとしても、それで賃借人が出ていくとは限りません。
賃借人が任意に出ていかない場合、強制執行を行う必要があります。
裁判所に強制執行を申し立てると、まずは催告の日を指定されます。
この日には、執行官や債権者（代理人）が現地に行き、室内にも立ち入り、内部の状況を確認します。
施錠している場合もありますので、大家さんの持つ鍵を持参しない場合、開錠業者も同行することになります。
運送業者が立ち合い、費用の見積もりをすることもあります。
催告のときには、強制執行期日などを記載した紙を執行官が建物内に貼っておきます。
それでも強制執行期日までに退去してもらえない場合には、強制執行期日に、執行官や業者等が現地に赴き、業者が荷物を搬出し、鍵を取り換え、強制的に退去をさせることになります。
最後まで手続きを行う場合、数十万円を要する可能性があります。
ですから、ケースによっては、多少立退料を払ってでも、任意に出て行ってもらった方が安くあがる可能性もあります。
賃借人が死亡時の対応
賃借人が死亡時において、残った荷物は相続人の権利に属しますし、勝手に処分はできません。
ですから、本来は、相続人を見つけ出し、処分について交渉をする必要があります。
しかし、それでは、大変な手数がかかることになります。
また、交渉により解決するまでの間、賃貸物件を使用できないことになります。
そのため、事前に、残置物の処分についての契約を締結しておくことが考えられます。
これは、賃借人と受任者（相続人となるべき人や管理業者）において、賃借人の生前において、契約により、ⅰ 賃借人が死亡した場合には受任者が契約を解除しうる権限を与える、ⅱ また、賃借人が死亡したときには、受任者に残置物の廃棄など権限を与える、というものです。
このような契約を締結させることにより、賃借人死亡時のリスクを大きく低減させることができる可能性があります。
２ 賃料の請求
賃料が支払われない場合、弁護士に依頼し、取り立てることもできます。
賃料確保のために有益なのは保証人ですが、資力のない人を保証人にしても未払い賃料は回収できませんので、保証人の見極めも大事です。
賃貸借契約についての保証契約は、根保証というもので、ここまでしか保証しないという限度額を定めないと無効となります（民法４６５条の２）。
賃借人に対する請求にしても、保証人に対する請求にしても、弁護士に依頼し、交渉や裁判、給料の差し押さえを依頼することもできます。
賃料回収を弁護士に依頼する場合の費用が心配な場合は、予め顧問契約を締結することで費用を抑えることができる場合もあります。
賃料不払いについてお悩みの大家さんはまず弁護士齋藤裕（新潟県弁護士会所属）にお問合せください。
３ 敷金について
敷金と修繕代、ハウスクリーニング代
賃借人がアパートを退去した場合、賃貸人は敷金からアパートのクリーニング代や修繕費などを差し引き、賃借人に残金を返還すべきことになります。
ここで敷金から引くことができる修繕費などは、通常の損耗を超えるものに限定されるのが原則となります（東京地裁令和５年７月５日判決）。参照：具体的な特約がない限り、通常損耗にかかる修繕代を敷金から控除できないとした判例
通常の損耗かどうかの区別が困難な場合が多いと思われますが、賃貸借契約書で、例えば賃貸後〇～△年に明け渡した場合には賃借人は◇％修繕代を負担するというような取り決めをすることがありえます。
そのような条項に基づき、通常の損耗とそれ以外を区分し難い場合に、条項指定の割合に従い賃借人に修繕代の負担をさせた裁判例としては、東京地裁令和３年１月２１日判決があります）。
ハウスクリーニング代については、賃借人において通常要求される程度の清掃をして、部屋を明け渡した場合には請求できないのが原則です。
しかし、ハウスクリーニング特約がある場合、特約に従った請求ができるのが原則となります。
ペット飼育特約と敷金
ペットを飼育する場合には、敷金から自動的に一定金額を控除できるとする特約が結ばれる場合もあります。
このような特約については、敷金から控除される金額が過剰でなければ有効とされます（２か月分、３８万８０００円分が敷金から償却されるとの条項が消費者契約法１０条に違反しないとしたものとして、東京地裁令和３年１０月２５日判決があります）。
ただし、敷金
アパートの所有権移転と敷金返還義務
敷金については、敷金を差し入れられた人でなくても、賃貸建物を譲り受けた人が返還義務を負うことに注意が必要です。
従来、競売、売買により賃貸建物を譲り受けた人が敷金返還義務を負うとされてきました。大阪高裁令和１年１２月２６日判決は、相続により建物の所有権を引き継いだ場合でも返還義務を引き継ぐとしています。
４ 賃借人の自殺と損害賠償
アパートで賃借人が自殺した場合、現実的には中々借り手が見つからなくなったりします。
そのため、遺族や保証人などに損害賠償請求できる可能性があります。
東京地裁平成２６年８月５日判決は、２年間について、賃料の半額分の損害賠償を認めました（なお、当該事案は、賃借人の同居人が自殺した場合に、賃借人に賠償責任を認めたものです）。
東京地裁平成２６年３月１８日判決、東京地裁平成１９年８月１０日判決は、１年につき賃料満額、もう２年について賃料半分の損害賠償を命じました。
２年程度分については賃料の減収分の損害賠償（逸失利益）を認める傾向があると考えられます。
５ 新潟でアパート経営についての大家さんのお悩みは弁護士齋藤裕にご相談ください
新潟でアパート経営のお悩みは弁護士齋藤裕にご相談ください。
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